Si è riunita oggi, mercoledì 19, alla presenza del vicesindaco e assessore alla Pianificazione Urbana Salvatore Mondello, la VI Commissione consiliare Urbanistica presieduta dal consigliere Biagio Bonfiglio. Alla seduta hanno preso parte per gli Ordini professionali degli Architetti, degli Ingegneri e dei Geometri rispettivamente il consigliere Pino Falzea, il presidente Francesco Triolo ed il consigliere Antonino Panarello; ed i dirigenti dei dipartimenti comunali Attività Edilizie Antonella Cutroneo, Politiche del Territorio Santi Denaro e Attività Produttive Domenico Signorelli. All’ordine del giorno la trattazione della modifica ed integrazione dell’art.3 relativo alle norme tecniche di attuazione del vigente Prg. “In piena sinergia con gli ordini professionali – ha evidenziato il vicesindaco Mondello – si è condivisa la necessità di dare delle regole certe sia per tutti i cittadini, sia per tutti i professionisti che per l’Amministrazione”.
Ciò al fine di evitare inutili e costosi contenziosi ma soprattutto per ovviare a quella percezione di difficoltà da parte della macchina amministrativa di fornire delle risposte ai cittadini in merito all’attività edilizia ritenuta una tematica di ampio respiro territoriale. L’argomento tratta tutti gli elementi ‘secondari’ che non costituiscono volume e superficie utile e non prevedono il consumo di nuovo suolo ma soprattutto mirano alla riqualificazione del patrimonio edilizio, anche in chiave di adeguamento sismico ed efficientamento energetico. Il Vicesindaco congiuntamente al presidente Bonfiglio ampiamente soddisfatti nel merito e nel metodo con il quale sono stati condotti i lavori della Commissione hanno auspicato che questa condotta possa essere applicata anche in ulteriori incontri su tematiche anche diverse. A tal fine hanno concluso Mondello e Bonfiglio – ringraziamo gli Ordini professionali e i Dipartimenti interessati che hanno contribuito al buon esito dei lavori”.
Di seguito la bozza dell’art. 3 delle Norme d’attuazione condivisa dagli Ordini:
ART.3
INDICI URBANISTICI E EDILIZI – METODI DI MISURAZIONI – DISTANZE
St = Superficie territoriale:
E’ la superficie reale perimetrata nelle planimetrie di P.R.G., comprendente le aree pubbliche e di uso pubblico esistenti e/o di previsione, nella misura e/o nella ubicazione indicata, caso per caso, nelle planimetrie di P.R.G. e nelle presenti norme.
Sf = Superficie fondiaria:
E’ la superficie reale dell’area a destinazione omogenea di zona, utilizzabile a fini edificatori, al netto delle strade o spazi destinati al pubblico transito o al pubblico uso; essa pertanto risulta dalla somma della superficie copribile (e/o coperta) e delle aree scoperte (pavimentate o meno) di pertinenza.
Sl = Superficie lorda:
E’ la somma delle superfici di tutti i piani fuori ed entro terra misurate al lordo di tutti gli elementi verticali (muratura), con esclusione:
a) di portici, porticati, gallerie e ballatoi, vani scala e relativi androni di accesso, purché di uso pubblico o comune a più unità immobiliari; i portici ed i porticati di uso comune/pubblico potranno essere realizzati a qualunque piano dei fabbricati ed essere adibiti, per non più di 1/3 della superficie coperta, al netto dei volumi tecnici, a locali accessori a servizio della residenza nel suo complesso; il portico sia di uso pubblico che comune deve essere vincolato permanentemente a tale uso con atto pubblico da presentare prima del rilascio del titolo; tra i locali accessori rientra anche l’alloggio per il custode, purché detta destinazione sia giustificata dal numero complessivi delle unità immobiliari (almeno 9) e venga vincolata permanentemente al citato uso, sia in sede di accatastamento sia mediante atto notarile trascritto nei Registri Immobiliari e prodotto contestualmente alla richiesta di licenza di abitabilità; non più di un ulteriore terzo del portico di uso comune potrà essere destinato a parcheggi pertinenziali di legge non chiusi;
b) delle tettoie con funzione di riparo da agenti atmosferici, ovunque ubicate, purché al servizio esclusivo di unità immobiliari ubicate all’interno del lotto stesso, con destinazione d’uso compatibile con le zone omogenee di ricadenza, anche sostenute da pilastri, con copertura discontinua e purché aperte da almeno due lati (non si considerano chiusure i parapetti di altezza non superiore a m 0,90 ed i muri di gelosia su confini con altre ditte di altezza non superiore a m 2,00, con le seguenti tassative caratteristiche geometriche:
- al servizio delle residenze: profondità non superiore a m. 4,00; altezza con luce libera non superiore a m. 4,00;
- al servizio di immobili adibiti ad attività produttive e commerciali: profondità secondo le comprovate esigenze, altezza con luce libera non superiore a m. 5.00;
- al servizio di immobili adibiti ad attività sociali, culturali, ricreative e associative anche di tipo religioso: profondità secondo le comprovate esigenze; altezza con luce libera non superiore a m. 4.00;
- ad uso di protezione di veicoli in aree destinate a parcheggio e/o condominiali: profondità non superiore a m. 5.00; altezza con luce libera non superiore a m. 4.00;
- delle verande aperte da almeno due lati e dei loggiati con profondità non superiore a m. 4,00 misurata dal filo esterno della fronte. Nel caso di profondità maggiori sarà considerata nel calcolo della Su esclusivamente la parte eccedente;
- delle logge incassate, purché di profondità non superiore a m. 3,00 misurata dal filo esterno della fronte, nel caso di profondità maggiori sarà considerata per intero nel calcolo della Su;
c) dei sottotetti, anche se raggiungibili da scale interne, a condizione che:
a. siano destinati esclusivamente a depositi occasionali, lavatoi, ripostigli o servizi accessori tecnologici, è ammesso un locale munito solo di un punto acqua con tazza o buttatoio, con esclusione assoluto di w.c.;è inoltre consentita la sola predisposizione impiantistica (idrico, scarichi, riscaldamento / condizionamento, ecc);
b. siano proporzionati per ampiezza e corrispondenti, per numero, alle unità immobiliari cui sono asserviti;
c. siano permanentemente asserviti, con rapporto di pertinenza inscindibile, alle relative unità immobiliari o, in ogni caso, alle unità immobiliari dello stesso edificio;
d. ciascun locale sia accessibile o direttamente dalla relativa unità immobiliare immediatamente sottostante, per mezzo di scala interna, ovvero mediante la scala condominiale, per le unità immobiliari non immediatamente sottostanti;
e. le falde siano impostate a non più di 100cm dall’estradosso dell’ultimo solaio orizzontale, intendendo per imposta l’intersezione, anche ideale, fra la fronte esterna del fabbricato e dell’estradosso della falda, con esclusione della “sovrastruttura” di copertura, intendendosi per sovrastruttura l’eventuale pacchetto di isolamento ivi compreso il manto di copertura;
f. ciascuna falda abbia pendenza unica con inclinazione della stessa e non superiore a 30°;
g. in caso di rientranza del fronte del fabbricato, l’altezza della gronda di cui al punto e) deve essere rispettata per uno sviluppo complessivo del fronte non minore del 60%;
h. non ecceda la sagoma planimetrica, costituente volume edilizio, immediatamente sottostante, senza ulteriori ampliamenti;
i. non sono ammessi timpani contigui;
j. l’estradosso del colmo sia posizionato a non più di m 3,50 dall’estradosso dell’ultimo solaio orizzontale con esclusione della “sovrastruttura” di copertura, intendendosi per sovrastruttura l’eventuale pacchetto di isolamento ivi compreso il manto di copertura;
k. possono essere realizzati aperture complanari alla falda, aperture nei timpani (nel rispetto delle distanze dalle pareti finestrate) e terrazzini di modeste dimensioni purchè interamente incassati nelle falde;
l. le coperture con falda unica presentino la parete verticale, corrispondente alla linea di colmo, a ridosso di corpi di fabbrica esistenti o linee di confine;
m. i sottotetti non abitabili con le caratteristiche di cui sopra non costituiscono piani fuori terra;
n. i sottotetti di cui alla presente lettera costituiscono interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio ai sensi dell’art.5 della L.R. 16/2016.
d) Delle coperture ornamentali aventi funzione esclusiva di camera d’aria, le cui falde sono impostate (gronda) a non più di m. 0,30 dall’estradosso dell’ultimo solaio orizzontale e con estradosso del colmo a non più di m. 2,40 dall’estradosso dell’ultimo solaio orizzontale e dei soppalchi interni alle attività produttive e/o commerciali destinati a deposito, sgombero e tecnologici. In tale tipologia di coperture ornamentali non sono ammessi timpani. Le stesse non costituiscono modifica alla sagoma, non devono rispettare distanze e tali coperture e soppalchi possono essere ricondotte, al pari dei sottotetti di cui al superiore punto c), alla ex procedura della autorizzazione edilizia (ex art.5 L.R. 37/85) prevista dall’art.7 delle N.A., oggi SCIA art.22 DPR 380/2001, così come recepito dall’art.10 della L.R. 16/2016.
e) dei locali necessari per gli impianti tecnologici ubicati all’esterno degli edifici, purché abbiano dimensioni strettamente necessarie a consentire l’accesso e contenere quelle parti degli impianti tecnologici che non possano trovare luogo entro il corpo dell’edificio e non costituiscono pregiudizio per la validità estetica dell’insieme architettonico. In ogni caso tali locali devono avere superficie coperta inferiore al 10% della superficie coperta della terrazza di copertura e/o al 10% della Superficie utile della unità immobiliare cui sono asserviti, ed altezza utili non superiore a m. 2,70; ed ancora degli ambienti ubicati nelle terrazze di copertura degli edifici e destinati ad ospitare giardini d’inverno che integrino una pregevole sistemazione a verde delle terrazze, onde estendere la fruibilità della stessa nelle varie stagioni, purché realizzati con materiali traslucidi, ad eccezione di un eventuale solo lato nel caso sia previsto in aderenza a manufatti esistenti, ivi compresa la copertura, e aventi superficie coperta, comprensiva di eventuali altri locali, accessori (locali tecnici, lavatoi), non superiore al 20% della superficie della terrazza/o libera/o di proprietà (anche a quote diverse);
I giardini d’inverno devono rispettare i seguenti distacchi:
- m. 3,00 da parapetti prospettanti su vie o spazi pubblici e da costruzioni di altre ditte;
- m. 1,50 da confini di proprietà e costruzioni stessa ditta.
L’altezza massima non può essere superiore a m. 3,00.
I giardini di inverno, le tettoie, le logge e le verande non possono essere oggetto di recupero abitativo.
f) di ciascun piano che sia interrato per almeno il 50% della superficie laterale, purché ciascun piano sia interrato su almeno tre lati, con almeno il 50% di interramento per ciascuno di essi e purché adibiti a parcheggi, autorimesse, cantine, servizi tecnici, depositi, archivi e, limitatamente agli edifici pubblici, anche a biblioteche. I locali di pertinenza interrati o seminterrati, esterni o eccedenti alla sagoma dell’edificio emergente, non devono superare il 20% della superficie coperta, ad esclusione dei parcheggi vincolati permanentemente a tale uso e le intercapedini da terrapieni per una lunghezza non superiore a m. 1,50. Nelle zone omogenee “E” non è ammessa alcuna superficie eccedente, a meno che la parte eccedente, non superiore al 30% della sagoma dell’edificio ed a definizione di una geometria regolare del piano interrato, non sia coperta con terreno vegetale di spessore non inferiore a cm. 50. L’interramento deve essere realizzato sfruttando la reale configurazione del terreno e delle quote esistenti, non potendosi realizzare interramenti totalmente artificiosi.
Sc = Superficie coperta:
E’ la superficie risultante dalla proiezione sul piano orizzontale di tutte le superfici lorde (Sl) dell’edificio.
Ss = Superficie destinata a servizi:
E’ la superficie destinata a servizi pubblici, nelle aree di nuovo impianto e di ristrutturazione urbanistica, in aggiunta alle aree destinate alla viabilità.
It = lndice di fabbricabilità territoriale = Vc/St:
E’ il volume massimo (Vc), espresso in metri cubi, costruibile per ogni metro quadrato di superficie territoriale (St).
If = lndice di fabbricabilità fondiaria = Vc/Sf:
E’ il volume massimo (Vc), espresso in metri cubi, costruibile per ogni metro quadrato di superficie fondiaria (Sf).
Rc = Rapporto di copertura = Sc/Sf:
E’ il rapporto massimo fra la superficie coperta (Sc) e la superficie fondiaria (Sf).
Hf = Altezza delle fronti:
Ai fini della determinazione delle distanze tra fabbricati e dai confini di proprietà, l’altezza delle fronti degli edifici, indipendentemente dal tipo di copertura, è data dalla differenza tra la quota del marciapiede (per fronti a filo strada) o del terreno sistemato (per fronti sui distacchi) e l’estradosso dell’ultimo solaio, nel caso di coperture piane. Nel caso di copertura a tetto, l’altezza va riferita alla gronda, intesa come linea di intersezione fra la fronte esterna del fabbricato e l’estradosso della falda (se la pendenza della falda supera il 60% e/o il colmo eccede l’altezza di m. 3,50, l’altezza della fronte va riferita al punto medio del tetto, al suo estradosso, tra la gronda ed il colmo).
Ai fini della valutazione dell’altezza non sono conteggiati:
a) lo spessore del manto o del pavimento di copertura;
b) i parapetti;
c) i muri tagliafuoco;
d) Volumi tecnici;
e) torrini scala e gli extra corsa ascensori, limitatamente ai minimi prescritti, purché non superino i m. 3,40 dall’estradosso dell’ultimo solaio orizzontale. Detti elementi devono essere progettati in modo coerente con la struttura dell’edificio e non devono costituire pregiudizio per la validità estetica dell’insieme architettonico.
Hm = Altezza massima del fabbricato:
E’ l’altezza massima tra quelle delle varie fronti (Hf). Sono esclusi dai limiti di altezza i corpi tecnici, quali tralicci per le linee elettriche, serbatoi idrici, torri piezometriche, ciminiere, silos, volumi tecnici degli ascensori, terminali di scale, camini, locali per impianti tecnologici, giardini di inverno, tettoie, e strutture similari. Nel caso di suolo sistemato inclinato o a gradoni, l’altezza massima consentita é la media ponderale delle altezze delle varie fronti.
Vc = Volume Edilizio del fabbricato:
E’ pari alla somma dei prodotti delle superfici lorde (Sl) dei singoli piani per le rispettive altezze, computate da pavimento a pavimento, ad eccezione dell’ultimo piano, la cui altezza va commisurata all’estradosso del solaio di copertura, se piano. Nei casi in cui il solaio di copertura è inclinato l’altezza va commisurata alla media ponderale delle altezze delle varie fronti.
Sagoma
Conformazione planovolumetrica della costruzione fuori terra nel suo perimetro considerato in senso verticale e orizzontale, ovvero il contorno che viene ad assumere l’edificio, ivi comprese le strutture perimetrali, nonché gli aggetti e gli sporti superiori a 1,50m.
Distanze:
Lunghezza del segmento minimo che congiunge l’edificio con il confine di riferimento (di proprietà, stradale, tra edifici o costruzioni ecc..), in modo che ogni punto della sua sagoma rispetti la distanza prescritta.
Le distanze si misurano in orizzontale, normalmente (ortogonalmente) alle fronti degli edifici ed ai confini e devono essere rispettate per ogni punto dell’edificio.
La distanza tra “edifici” – e/o “costruzioni” e tra questi ed i confini – deve essere calcolata dalle pareti degli edifici/costruzioni. Nel caso di manufatto privo di pareti, o di pareti arretrate, il calcolo della distanza deve essere svolto assumendo come punto di riferimento la linea esterna della parete posta a chiusura dello spazio esistente tra le strutture portanti più avanzate del manufatto stesso.
Nel calcolo delle distanze non si tiene conto di eventuali sporgenze di balconi, pensiline, gronde e simili, purchè il loro aggetto non ecceda 1,50m, mentre devono essere computati i sottotetti di cui al superiore punto c). Non sono inoltre computabili le sporgenze (come ad esempio le mensole, le lesene, i risalti verticali delle parti con funzione decorativa, le canalizzazioni di gronde) di ridotte dimensioni con funzione decorativa.
Nel caso di fondi non confinanti separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi, inedificata ed inedificabile, di ampiezza inferiore alla misura del distacco fra fabbricati e dai confini, imposto dalle presenti norme, la distanza minima della nuova costruzione dal confine della proprietà aliena (di terzi) dovrà essere non inferiore alla metà della differenza tra la prevista distanza minima delle presenti norme e la larghezza della proprietà aliena. In tal caso non è consentito edificare sul confine.
Fra le pareti finestrate e le pareti (anche ideali) degli edifici/costruzioni antistanti il distacco è regolato dall’art. 9 del D.I. 02-04-68 n. 1444.
Tra le pareti cieche (anche ideali) il distacco non può essere inferiore a m. 5,00, oppure 0,00 a meno dei giunti tecnici.
Ai fini del distacco tra edifici, si considera parete cieca anche quella parte di parete, priva di aperture, a partire da m 1,50 dall’apertura più vicina.
Sono ammesse distanze inferiori nel caso di edifici/costruzioni di altezza non superiore a due piani, separati da strade preesistenti, che siano realizzati a completamento degli allineamenti stradali stessi, e, comunque, nel rispetto delle norme sismiche vigenti.
La distanza minima degli edifici dal ciglio stradale dovrà rispettare le prescrizioni del D.P.R. 16-12 1992 n. 495 e successive modifiche e integrazioni.
Distacco dai confini:
a) pareti finestrate: non inferiore alla metà delle distanze che il D.I. 02-04-68 n. 1444 prescrive per le fronti degli edifici e comunque non inferiore a m. 5,00.
Restano salve eventuali specifiche diverse indicazioni formulate nelle presenti norme;
b) pareti cieche (anche ideali): non inferiore a m 5,00 oppure in aderenza (a meno dei giunti tecnici).
c) Le tettoie con struttura precaria devono rispettare le distanze previste dal solo codice civile art.873, sempre comunque nel rispetto dell’art.9 D.L. 1444/68 (pareti finestrate) ove fosse frontistante una parete finestrata.
Nelle zone omogenee “B1” – “B2” – “B3a” – ”B4” – “B5” – “A3”, la costruzione di un piano fuori terra, d’altezza non superiore a m 3,50, esclusivamente destinato a parcheggio e vincolato permanentemente a tale uso con atto pubblico, deroga dal limite del volume, del numero di piani e dell’altezza limite consentiti. A tal fine, dal calcolo del volume, dell’altezza dell’edificio e del numero di piani, si sottrae il piano destinato a parcheggio, computandone l’altezza dal piano di calpestio all’estradosso del solaio soprastante.
La superficie a parcheggio ricavata nei modi sopradetti, non sostituisce ma si aggiunge a quella minima obbligatoria disposta dalla Legge Urbanistica n. 1150/42 e successive modifiche.
Al piano terra degli edifici, la realizzazione di portici su fronti direttamente prospettanti su strade o piazze pubbliche, determina lo scorporo, dal computo della superficie lorda dello stesso piano, di una superficie di entità pari a quella dei portici stessi, alle seguenti condizioni:
1) La superficie lorda scorporata afferisca esclusivamente ad attività commerciali, direzionali e artigianali non moleste o nocive e sia univocamente determinata;
2) La superficie di cui al precedente punto 1) sia permanentemente vincolata, con atto notarile, alle destinazioni di cui allo stesso punto 1);
3) I portici interessino tutta la fronte lato strada o piazza e siano completamente aperti ed accessibili sul fronte strada;
4) I portici abbiano una profondità di almeno m 3.00;
5) I portici siano permanentemente adibiti ad uso pubblico tramite atto notarile, con il quale venga assunto l’obbligo dei proprietari, della manutenzione dell’illuminazione con l’onere a proprio carico.
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